Platformen

Een belangrijk onderdeel tijdens het congres zijn de 7 platformen, waaraan u deel kunt nemen. Deze zijn gebaseerd op de visie ‘De bouw in de sandwich’, geschreven door Prof. dr. Ir. Jos Lichtenberg, hoogleraar Productontwikkeling aan de Technische Universiteit Eindhoven. Voor het volledige artikel zie De bouw in de sandwich- Jos Lichtenberg. De 7 platformen gaan over:

Platform 1            Ontwikkeling op basis van vastgoedexploitatie
Gespreksleider    Monique Blacha (Slim Bouwen)

 

De vraagwereld is nog gesplitst in bouw en beheer. Alleen al om die reden zijn bouwkosten van belang. De aanbodwereld is zo ook geprogrammeerd. Het gaat om de laagste prijs. Bouwklanten, zo is de stelling, staan open of zouden open moeten staan voor argumenten die een gunstige exploitatie ondersteunen ook al leidt dat tot hogere bouwkosten. Zolang de exploitatievoordelen maar nagenoeg verzekerd zijn. Professionele opdrachtgevers zullen zich hierop herorganiseren.

Wellicht daardoor aan de voorkant wat meer investerend om op basis van levensduurkosten per saldo veel gunstiger uit te komen. Daardoor kunnen ze exploitatielasten in hun levensduur- en verdienmodel meenemen. Ontwikkeling en beheer zullen beter afstemmen, eventueel zelfs samensmelten.  Vaak gaat dit dan over gebouwgebonden exploitatievoordelen zoals energiekosten en onderhoud.

 

Platform 2           Ontwikkeling gericht op gebruikerswelzijn
Gespreksleiders   Eric de Munck (Centrum Hout) en Cindy Vissering (SBRCUR)
Met medewerking van:  Nellek Nelis (VACpunt Wonen)

 

Aanbieders van gebouwen zouden zich meer moeten inleven in het gebruikerswelzijn. Zowel qua beheer (facilities), maar zeker ook wat betreft de activiteiten van de gebruikers. Als de aanbieder kan aantonen dat door bepaalde (ontwerp)keuzes in vastgoed, bijvoorbeeld werknemers effectiever worden, is deze bereid meer in het vastgoed te investeren.

Zolang onder de streep het voordeel maar aantoonbaar rendabel is. Er is in beperkte kring reeds ervaring opgedaan met deze nieuwe wijze van denken. Bijvoorbeeld bij het ontwikkelen van de winkeltunnel in het Centraal Station in Amsterdam en bij de Venco Campus in Eersel en wel met spectaculaire resultaten.

 

Platform 3            Nieuwe duurzaamheid?
Gespreksleiders  Atto Harsta (Alduurzaam), Bert Kattenbroek (NBvT), Bas Slager (Repurpose)

 

De vraagwereld is nog op zoek naar duurzaamheid. Mede gedwongen door externe ontwikkelingen is er een stroming ontstaan om te willen presteren op dit vlak. Toch zijn bouwopdrachtgevers nog op zoek naar echte duurzaamheid. Nu stellen we ons tevreden met / zijn we trots op gunstige GPR, Breeam en EPC scores, eventueel een A++ label. De toekomst zal naar verwachting veel genuanceerder zijn over dit onderwerp.Onder andere door het maken van de koppeling met economie en gebruik. Aanbieders kunnen daarbij behulpzaam zijn. Alleen, het vertellen van het eigen duurzaamheidsverhaal op productniveau wordt niet altijd als betrouwbaar ervaren.

Aanbieders op gebouwniveau, zoals architecten en systeembouwers, zouden wel het nieuwe verhaal kunnen ontwikkelen en vertellen. Hoe schat de vraagwereld bijvoorbeeld de noodzaak van dematerialiseren in?Lichtbouwen wordt dan een item! Hoe scoort flexibiliteit of aanpasbaarheid  van vastgoed? Er zijn trendsetters, die met het oog op toekomstige materiaal schaarste, het gebouw als voorraadvat van materiaal zien. We zouden die dan wel beter demontabel, herbruikbaar, recyclebaar moeten verwerken. Het Cradle to cradle principe dringt zich dan ook op. Werken met herwinbare materialen is ook een optie. In hoeverre speelt dat denken nu al een rol?

 

Platform 4             Vastgoed voor de vergrijzende bevolking
Gespreksleider     Masi Mohammedi (lector Architecture Architecture in Health, Hogeschool Arnhem en Nijmegen), Robin de Haan (projectleider gezondheidszorg Kamer van Koophandel)

 

Vooral opdrachtgevers die lang aan het vastgoed verbonden zijn (o.a. corporaties) zullen oog hebben voor trends. Bijvoorbeeld hoe we in de vergrijzingsgolf de huisvesting gaan regelen.  Toch bestaat er nog geen ingekaderd beeld over hoe we met ouderen om zullen gaan. We praten over zorg aan huis, mantelzorg, levensduurbestendigheid.We weten ook wel dat domotica daarbij een rol zal spelen. Maar weten we het wel echt hoe we de vergrijzing moeten opvangen?

Kunnen we het woonproduct van de toekomst wel uittekenen? Geen klassieke bejaardenhuizen meer, maar wat dan wel? Zou een geregisseerde samenwerking tussen de aanbod- en vraagwereld hier niet een enorme boost kunnen geven? Zouden hiervoor woningbezitters, zorginstellingen en verzekeringsmaatschappijen samen oplossingen kunnen genereren? Ook in financiële zin. Het zou de stijgende zorgkosten aanzienlijk kunnen verlichten.

 

Platform 5             Omgaan met krimp
gespreksleiders    Yuri van Bergen (Bouwhulpgroep), Hans Zwaanenburg (NBvT)

 

Een andere trend is de te verwachten krimp. Althans in grote delen in Nederland. In Zuid Limburg en in Noord-Oost Nederland speelt het al. Toch lijken we hardnekkig te ontkennen dat er een probleem op ons af komt.Krimkunde zal een vak blijken te zijn.Het is in elk geval niet het omgekeerde van groeien. ?

Dit probleem van morgen is demografisch heel goed voorspelbaar. Toch houdt ons op een of andere manier niet bezig. Wel op de plekken waar het speelt, maar nauwelijks waar het wordt voorspeld. Zou de krimp niet beter op te vangen zijn als we proactief zouden handelen

 

Platform 6             De nieuwe uitvraag
Gespreksleider     Stan Vermeulen (Stichting Roges), naam volgt (AEDES)

 

In het oude rolmodel werd vertrokken vanuit een bestek waarop meerderen inschreven. De vraag is of vragers hun vraag wel kunnen formuleren? Dat klinkt belerend, maar het is een gegeven dat een PvE een soort routinematig document is (dat niet zelden met knippen en plakken tot stand komt). In hoeverre komt de gebruiker bijvoorbeeld aan het woord? Of anders… hoe moet je als aanbieder kwaliteit leveren als het buitengewoon ingewikkeld is voor opdrachtgevers om softe of moeilijk meetbare wensen te formuleren. Door samen, in alle kwetsbaarheid, een goed gesprek aan te gaan worden we samen wijzer.Naast nieuwe aanbestedingsvormen als design & build of zelfs design, build, finance, maintain en operate (DBFMO), waarbij nadrukkelijk ook de levensduur wordt meegenomen, zie je nu ook aanbieders van bouwsystemen of woningconcepten toetreden en actief worden.

Dat vraagt om het loslaten van de oude aanbestedingsprocedures. En dan is een veelgehoorde vraag: ‘Is het juridisch wel mogelijk?’ Daarnaast, wat zijn de nadelen en wat zijn de kansen? Of  zijn het wellicht enkele praktische hobbels die vragers ervan weerhoudt om vraaggestuurd aan te besteden? Denk aan het bepalen van een prijs en het laten concurreren van enkele aanbieders op basis van de beste propositie (kwaliteit en verrassing). De aanbieder kunt u ook levensduur gebonden diensten laten aanbieden. Of op een originele wijze om laten gaan met de grondprijs. Wellicht te verdisconteren in een maandprijs, vergelijkbaar met een V.V.E constructie. Willen consumenten nog wel perse het bezit, of sluit gebruik op basis van huur met  veel keuzevrijheid beter aan op de toekomstige vraag?

 

Platform 7              Slim financieren
Gespreksleiders   Remko Zuidema (Stichting BRIQS, naar nieuwe verdienmodellen in de bouw), Thomas Verhagen (Dialogues House)

 

Een knelpunt in het vlottrekken van de woningmarkt is de financiering. Het afgelopen jaar is er beweging te constateren zoals toetreding van buitenlandse banken op de hypotheekmarkt en pensioenfondsen die zich roerden. Zou dat onze vaste banken die steeds meer over duurzaam financieren praten over de streep kunnen trekken? Verdienmodellen op basis van meerder partijen: gebruiker(verhuurder), de financier en de aanbieder.

De pogingen zijn er al, maar waarop lopen ze tot nu toe stuk? Als het verdienmodel klopt, bijvoorbeeld op basis van energie,  gaat het daarnaast om een self revolving fund. Het begin moet er voor corporaties zijn, maar daarna kunnen decennia lang projecten worden verbeterd op basis van de energiewinst of andere geschapen financiële ruimte.

 

Het doel is om de vraag- en aanbod wereld, de uitersten van de beschreven sandwich, bijeen te brengen. Zodat zij gezamenlijk op zoek kunnen gaan naar het optimaal haalbare en bijbehorend aanbod. Kortom het gaat erom om vraag en aanbod bij elkaar te brengen. Een vraag en aanbod dat decennialang uit elkaar getrokken is geweest. Daarom moeten we weer op zoek naar nieuwe kansen, invullingen, routines, etc.